Lorsque vous refinancez un bien locatif, vous pouvez généralement vous attendre à un taux d'intérêt à partir de 5,04% pour une durée de 30 ans et un minimum de 75%. En règle générale, vous refinancez un investissement immobilier en cinq étapes. Celles-ci incluent des choses telles que le choix d'un prêteur, une demande de refinancement de la propriété et le processus de souscription.
Si vous êtes prêt à refinancer un immeuble de placement, nous vous recommandons de travailler avec Visio Lending. C’est un prêteur national qui propose des prêts à des investisseurs à des taux concurrentiels. Vous pouvez vous pré-qualifier en ligne en quelques minutes seulement et bénéficier d'un financement en environ 21 jours ouvrables.
Visio Lending
Voici les cinq étapes pour refinancer un investissement immobilier:
1. Assurez-vous que le refinancement vous convient
Vous refinancez un bien locatif lorsque vous contractez un nouveau prêt sur votre propriété pour rembourser l'ancien prêt. Soit vous conservez le produit en espèces, soit vous n’en recevez pas et votre nouveau prêt offre un taux ou une durée plus avantageux que celui de votre prêt précédent.
En règle générale, un investisseur refinance un immeuble de placement pour obtenir un taux d'intérêt inférieur, modifier les conditions de son prêt hypothécaire ou prendre une valeur nette de la propriété en espèces. Si vous abaissez votre taux d'intérêt, vous pouvez économiser de l'argent sur vos versements hypothécaires mensuels et utiliser cet argent pour acheter et réparer un autre immeuble de placement. Si vous avez refinancé l'immeuble de placement pour en retirer des capitaux propres, vous pouvez utiliser cet argent pour acheter un autre immeuble.
Tarifs, conditions et qualifications d'un refinancement d'un bien locatif
Chaque prêteur a ses propres taux, conditions et qualifications pour le refinancement d'un bien locatif. En règle générale, les taux sont légèrement plus élevés que le refinancement d’une résidence principale. Les qualifications sont généralement plus strictes.
Les prix et conditions typiques incluent:
- Les taux: 5,04% pour une hypothèque fixe de 30 ans et 4,03% pour une hypothèque fixe de 15 ans, tous deux supérieurs de 0,5% aux taux de refinancement en résidence principale
- termes: Les durées les plus courantes sont les mandats de 15 ou 30 ans
Les qualifications de refinancement typiques incluent:
- Pointage de crédit: 660+ (vérifiez le vôtre gratuitement ici)
- Propriété: au moins six mois avec les paiements hypothécaires courants
- Histoire de location: au moins six mois pour la propriété en question
- Ratio d'endettement: moins de 43 pour cent
- Prêt à la valeur (LTV): 75% ou moins
Pour qui le refinancement d'un bien locatif convient-il?
Un refinancement d'un immeuble de placement convient généralement aux investisseurs qui souhaitent bénéficier de meilleurs taux et conditions que leurs offres de prêt hypothécaire existantes. Cela peut également convenir à un investisseur qui souhaite retirer des capitaux propres de la propriété en espèces.
Un refinancement immobilier locatif est bon pour:
- Un investisseur qui veut baisser son taux d'intérêt
- Un investisseur à long terme qui veut changer les conditions de son prêt hypothécaire
- Un investisseur qui souhaite retirer des capitaux propres de la propriété en espèces pour investir dans des réparations domiciliaires ou pour acheter un autre immeuble de placement
2. Choisissez un prêteur pour votre refinancement immobilier
Lorsque vous recherchez un prêteur, vous devriez commencer par votre prêteur actuel. Comme vous avez déjà des antécédents de paiement à temps, ils sont peut-être plus indulgents avec leurs qualifications. Toutefois, s’ils n’offrent pas de refinancement ou que leurs taux ne sont pas concurrentiels, vous devriez alors rechercher d’autres prêteurs. Le choix d'un prêteur est l'étape la plus importante du processus de refinancement.
Que rechercher dans un prêteur lorsque vous refinancez un bien de placement
Lorsque vous recherchez un prêteur, vous souhaitez vous assurer qu'il offre des taux compétitifs (environ 5,04% pour un prêt hypothécaire fixe de 30 ans), car le taux plus bas devrait justifier le paiement des frais de clôture supplémentaires requis avec un refinancement. En outre, considérez les prêteurs en fonction de leurs qualifications minimales. Vous ne voulez pas payer les frais de demande de prêt avant de savoir si vous avez même droit au refinancement.
Certaines questions à poser lors du choix d'un prêteur incluent:
- Est-ce que vous refinancez des propriétés d'investissement dans mon état?
- Combien de temps dois-je posséder un immeuble de placement avant de pouvoir refinancer?
- Combien de temps la propriété doit-elle être louée avant d'être refinancée?
- Quelle est votre cote de crédit minimale?
- Quel est votre taux d’intérêt?
- Quelles conditions proposez-vous?
- Combien de temps faut-il pour conclure le prêt?
- Quels sont vos frais: y compris évaluation, demande de prêt et frais de clôture?
Où trouver un prêteur lorsque vous refinancez un bien locatif
Vous pouvez commencer par consulter votre banque ou votre caisse populaire locale pour savoir si elle refinance des immeubles de placement. Vous avez déjà une relation bancaire avec eux, ils sont donc un bon point de départ. N'oubliez pas que toutes les banques n'offrent pas de crédit immobilier ni de refinancement. Et s'ils le font, ils peuvent être à une prime.
Si vous décidez de ne pas refinancer avec votre prêteur actuel, vous avez généralement deux options: les banques et les coopératives de crédit ou les prêteurs en ligne. Si vous souhaitez un prêteur traditionnel ou une personne avec laquelle vous avez déjà un compte, une banque ou une caisse populaire est faite pour vous. Toutefois, si vous préférez un processus plus simple et une application en ligne, vous devriez envisager un prêteur en ligne.
Les cinq principaux prêteurs proposant un refinancement d’immeubles locatifs sont:
Visio Lending
Visio Lending est un prêteur en ligne national qui propose des produits de prêt destinés aux investisseurs, notamment des prêts de refinancement d’immeubles locatifs. Ils peuvent vous pré-qualifier en ligne en quelques minutes et financer leurs prêts de refinancement en 21 jours ouvrables. Contrairement aux autres prêteurs, ils n'ont besoin que de 30 jours d'assaisonnement pour effectuer un retrait. Ils permettent également aux gros investisseurs de refinancer plusieurs propriétés en un seul prêt.
RCN Capital
RCN Capital est un autre prêteur en ligne qui propose aux investisseurs des biens immobiliers en location. Ils vous permettront de postuler en ligne et généralement de clôturer le prêt dans un délai de une à deux semaines. RCN offre des prêts immobiliers locatifs d'un montant maximal de 1 million de dollars, dont 75% en valeur et des durées de 30 ans.
Prêts Quicken
Quicken Loans est un autre prêteur en ligne doté d’un programme de prêt pour le refinancement d’immeubles de placement. Leur caractéristique unique est que vous pouvez suivre en ligne les progrès de votre demande de refinancement. Les besoins en assaisonnement et le temps nécessaire au financement varient en fonction des qualifications de l’emprunteur, du type de propriété et de l’emplacement.
Citizens Bank
Citizens Bank est une banque traditionnelle avec des succursales dans plus de 940 sites, principalement sur la côte Est et dans le Midwest. Ils proposent le refinancement d’immeubles de placement (refi) ainsi que les produits et services financiers auxquels vous pouvez vous attendre dans une banque. Si vous avez un compte chez eux, ils vous offrent un rabais sur les frais de clôture du refinancement. Ils ferment généralement un refi dans les 30 jours.
Arbre de prêt
Lending Tree est un prêteur en ligne national qui propose des prêts de refinancement pour des immeubles de placement, y compris des immeubles multifamiliaux. Ils ont un court questionnaire en ligne qui vous aide à vous pré-qualifier pour un refinancement d'un immeuble de placement en 10 minutes environ. Ils peuvent généralement conclure le prêt de refinancement en 20 à 45 jours, et l'assaisonnement doit durer au moins 90 jours.
En règle générale, chacun de ces prêteurs offre des taux et des conditions similaires, mais leurs qualifications pouvant varier, il est donc préférable d’appeler deux ou trois avant de choisir un prêteur. Le refinancement d'un immeuble de placement étant un produit de prêt spécifique, tous les prêteurs ne publient pas leurs taux ou leurs qualifications en ligne. Adressez-vous à eux pour des questions spécifiques.
Si vous envisagez de refinancer votre bien locatif, contactez Visio Lending. C’est un prêteur réputé qui propose le refinancement d’immeubles de placement. Ils ont des tarifs concurrentiels pour les principaux emprunteurs et vous pré-qualifieront en ligne dans quelques minutes.
Visio Lending
3. Demander le refinancement de votre bien locatif
Après avoir choisi un prêteur, vous devez remplir une demande de prêt pour lancer le processus de refinancement. Le prêteur établira votre pointage de crédit et vous demandera des documents financiers pour savoir si vous êtes approuvé pour un refi. Vous devez vous qualifier avec la plupart des prêteurs si votre score FICO est de 660 et que vous avez deux ans ou plus d’emploi continu.
En règle générale, vous devrez fournir à votre prêteur les éléments suivants:
- Pointage de crédit: 660+ (vérifiez le vôtre gratuitement ici)
- Relevés hypothécaires: six mois ou plus
- Déclarations de revenus: deux ans
- Des fiches de paie: deux mois
- relevés bancaires: deux à trois mois
- Baux: six mois ou plus d'historique de location
- Reçus de location: six mois ou plus
Une fois que vous avez demandé à refinancer votre bien locatif, le prêteur examinera tous vos documents au cours de la prochaine étape, le processus de souscription.
4. Effectuer la souscription lors du refinancement de votre immeuble de placement
Une fois que vous avez rempli la demande du prêteur et soumis tous vos documents financiers, le prêteur examinera vos documents au cours d’un processus appelé «souscription». Pendant ce temps, le prêteur vérifiera votre pointage de crédit, vos talons de paie, vos relevés bancaires et / ou vos déclarations de revenus.
Ensuite, ils demanderont une évaluation pour savoir combien vaut l'investissement. Cela coûte généralement 300 $ - 500 $ (ou plus) et doit être payé à l'avance. Le prêteur voudra également bénéficier de paiements hypothécaires ponctuels de six mois ou plus pour l’immeuble de placement et vos contrats de location actuels. En règle générale, vous devez être propriétaire de la propriété pendant six mois ou plus et bénéficier de paiements de location de six mois ou plus avant de refinancer un bien locatif.
Taux d'intérêt bloqués pour votre bien locatif
La prochaine étape du processus de souscription bloque votre taux d’intérêt. Lorsque vous verrouillez le taux d’intérêt, vous avez la garantie d’obtenir ce taux pendant un certain temps. Cela signifie que si les taux d'intérêt augmentent, vous recevrez toujours le même taux que celui qui vous a été cité. Le blocage du taux hypothécaire dure généralement de 60 à 90 jours, et certains prêteurs facturent des frais pour le prolonger.
Comme un refinancement peut généralement être effectué dans un délai de 30 à 45 jours, votre taux de blocage du crédit est bon jusqu'à ce que vous ayez terminé le processus de refinancement. Contrairement à la croyance populaire, il n’ya pas de jour ou d’heure idéal pour bloquer votre taux. Il est préférable de parler à votre prêteur et de le verrouiller une fois que vous êtes à l'aise avec les conditions du prêt et prêt à refinancer votre bien locatif.
La chronologie générale de la souscription est la suivante:
- Le prêteur vérifie vos documents de vérification du revenu - une semaine
- L'évaluation est ordonnée et examinée - deux semaines
- Le prêteur vérifie les rôles de loyer, les relevés hypothécaires - une semaine
- Taux d'intérêt bloqué - un jour pour bloquer le taux et cela dure jusqu'à 90 jours
Ce calendrier varie selon les prêteurs, et la plupart des prêteurs effectuent une combinaison de tâches simultanément au cours du processus de souscription. En règle générale, la phase la plus longue de la souscription consiste à planifier l'évaluation, puis à examiner le rapport d'évaluation.
5. Finissez de refinancer votre bien locatif à la clôture
La dernière étape pour refinancer un bien locatif avec un taux avantageux est d’assister à la clôture. On parle aussi de règlement: c'est lorsque l'emprunteur signe les documents de refinancement et que le prêt précédent est remboursé. La fermeture prend généralement environ une heure et constitue davantage une formalité puisque vous possédez déjà la propriété.
Avant la fermeture, votre agent de crédit vous indiquera les frais de clôture estimés afin que vous sachiez à quels frais s'attendre. Vous devez apporter deux pièces d’identité et des fonds certifiés avec vous.
Généralement, les coûts de clôture d’un refinancement comprennent:
- Demande de prêt: $250 – $500
- Frais d'évaluation: 300 $ - 500 $ (ou plus) et doit généralement être prépayé
- Frais d'origination du prêt: 1% du prêt
- Recherche de titre et assurance de titre: La recherche coûte entre 200 et 300 dollars; la part du prêteur dans la police varie, mais peut atteindre 400 $ et plus
- Frais d'enregistrement: Cela varie selon les municipalités mais peut aller de 25 $ à 250 $
Vous avez maintenant terminé le processus de refinancement de votre bien locatif: acquitté les frais de clôture, remboursé le prêt initial et reçu vos nouveaux documents de prêt. Gardez-les dans un endroit sûr, car vous en aurez besoin pour vos déclarations de revenus.
Si vous envisagez de refinancer votre bien locatif, travaillez avec Visio Lending, un prêteur national réputé qui propose des prêts de refinancement aux investisseurs immobiliers. Ils peuvent vous pré-qualifier en ligne en quelques minutes et offrent des tarifs compétitifs aux emprunteurs privilégiés.
Visio Lending
Conséquences fiscales lorsque vous refinancez un bien locatif
Le refinancement d'un immeuble de placement peut avoir certaines incidences fiscales. Il est important de consulter un expert en fiscalité pour vous assurer de connaître leur nature. En règle générale, une fois que vous avez refinancé un immeuble de placement, votre taux d’intérêt est inférieur et vous payez donc moins d’intérêts. Cela signifie que votre déduction des intérêts sur les intérêts sera moins élevée, de sorte que vous devrez peut-être payer plus d'impôts.
Étant donné qu’il s’agit d’un bien locatif, l’IRS le traite comme une entreprise générant un revenu et vous êtes censé déclarer ce revenu sur un formulaire de l’Annexe E de votre déclaration de revenus fédérale. Si vous refinancez la propriété pour un montant supérieur au solde du prêt initial et que vous retirez des fonds, la déduction des intérêts ne peut généralement pas dépasser le montant du prêt initial. L'exception est si les fonds ont été utilisés pour certaines améliorations déductibles de l'impôt sur le bien locatif.
Déduction de l'impôt foncier locatif
En règle générale, si votre prêteur actuel vous facture une pénalité de remboursement anticipé pour le remboursement anticipé du prêt, ce montant est déductible des impôts. Certaines autres déductions fiscales relatives aux biens d’investissement comprennent les réparations effectuées sur votre bien d’investissement.
Certaines réparations peuvent être déduites immédiatement dans votre déclaration de revenus de l’année en cours et d’autres au fil du temps. Encore une fois, consultez un fiscaliste pour des informations spécifiques.
Pour plus d'informations sur les principaux avantages en matière d'impôt sur les biens locatifs en 2018, consultez notre guide détaillé sur les déductions fiscales, qui inclut une feuille de calcul gratuite.
Foire Aux Questions (FAQ)
Qu'est-ce que cela signifie de refinancer un bien locatif?
Vous refinancez un bien locatif lorsque vous contractez un nouveau prêt pour remplacer votre prêt existant. Le nouveau prêt paie le prêt précédent. Un refinancement est généralement effectué pour retirer des capitaux propres de la propriété ou pour abaisser votre taux d'intérêt.
Combien d'argent pouvez-vous prendre lors du refinancement d'un immeuble de placement?
Cela dépend des exigences du prêteur. En général, il ne s’agit pas d’un montant en dollars, mais dépend de votre prêt à la valeur (LTV) et de votre pointage de crédit pour déterminer ce pour quoi vous êtes approuvé.
Quel pourcentage d’équité pouvez-vous refinancer?
Cela varie également selon le prêteur, mais en règle générale, votre ratio de solvabilité (LTV) doit être égal ou inférieur à 75% pour que la plupart des prêteurs envisagent de refinancer votre immeuble de placement, laissant ainsi 25% du capital de l’immeuble. Cela signifie que si votre propriété a une valeur de 100 000 USD, vous ne pouvez pas avoir plus de 75 000 USD sur votre prêt hypothécaire actuel pour être considéré comme un refinancement.
Pouvez-vous effectuer un refinancement sur un immeuble de placement?
Oui, un refinancement avec retrait peut être une option sur un bien locatif. Un refinancement est un refinancement lorsqu'un investisseur contracte un nouvel emprunt sur une propriété existante pour en extraire des capitaux propres. Le refinancement est supérieur au montant dû et l'emprunteur reçoit la différence en espèces.
Le taux d'intérêt d'un refinancement d'un immeuble de placement est-il supérieur à celui d'une résidence principale?
Oui, votre taux d'intérêt sur un refinancement d'un immeuble de placement est généralement supérieur d'environ 0,5% à celui d'un refinancement sur résidence principale. Cela tient au fait que le prêteur sait que si un emprunteur est en difficulté financière, il est plus susceptible de rembourser son prêt de résidence principale avant un prêt immobilier.
«Les taux d'intérêt d'un immeuble de placement sont supérieurs à ceux d'une résidence principale. Tout cela est dû au risque inhérent à un immeuble de placement, étant donné que le propriétaire n’y habite pas et qu’il risquerait davantage de s’éloigner de cet immeuble de placement s’il était confronté à des difficultés financières. Pour un immeuble de placement, un minimum de 25% d’équité serait également requis, alors que dans le cas d’une résidence principale, vous pourriez refinancer jusqu’à 100% de la valeur de la maison dans le cadre de certains programmes de prêt. »- David Goldberg, vice-président, division hypothécaire, CBC National Bank
Devez-vous mettre de l'argent sur un refinancement?
En règle générale, le prêteur laisse à l’emprunteur l’intégration des frais de clôture du refinancement afin qu’il n’y ait pas de frais initiaux. Toutefois, cela varie d’un prêteur à l’autre et vous pouvez vous attendre à payer environ 2% du prêt en tant que frais de clôture, ce qui comprend des frais de création de prêt, une évaluation, une assurance titres et des frais de demande de prêt hypothécaire.
Ligne de fond
Vous refinancez un bien locatif lorsque vous contractez un nouveau prêt assorti de meilleurs taux ou de meilleures conditions pour remplacer votre prêt existant. Tout d'abord, vous devez décider pourquoi vous souhaitez refinancer votre investissement immobilier, puis choisir un prêteur possédant les qualifications que vous rencontrez et proposant un taux d'intérêt bas.
Si vous souhaitez refinancer un investissement, contactez Visio Lending. C’est un prêteur de bonne réputation qui propose des taux compétitifs aux principaux emprunteurs. Ils peuvent vous pré-qualifier en ligne en quelques minutes et vous financer en 21 jours seulement.
Visio Lending
