Les prêts immobiliers peuvent être des prêts à court terme ou permanents qui financent l’achat et / ou la rénovation d’un immeuble à des taux allant de 5% à 12%. Les investisseurs utilisent généralement le financement d'immeubles d'appartements pour acheter des immeubles de plus de cinq unités pouvant générer des flux de trésorerie, constituer des fonds propres, augmenter l'endettement ou réaliser des gains en capital.
Si vous souhaitez obtenir un financement d’appartement, consultez RCN Capital, qui propose des options de financement à court et à long terme pouvant être utilisées pour l’achat d’immeubles de plus de cinq logements. Obtenez des prêts allant jusqu'à 2 500 000 $ à des taux concurrentiels pour les emprunteurs privilégiés. Postulez en ligne en quelques minutes.
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3 types de prêts d'appartement
| Type d'appartement prêté | |
|---|---|
| Prêt d'appartement soutenu par le gouvernement | Investisseurs emprunteurs de choix qui souhaitent acheter un immeuble avec un faible acompte et un taux abordable. |
| Bilan bancaire prêt immobilier | Un propriétaire absent qui ne serait pas admissible à un prêt du gouvernement. |
| Prêt appartement à court terme | Investisseurs souhaitant acheter rapidement un immeuble et rivaliser avec les acheteurs au comptant en moins de 10 jours. |
Les trois types de prêts les plus courants sont:
1. Prêts d'appartement soutenus par le gouvernement
Des prêts d'appartement garantis par le gouvernement sont proposés par Fannie Mae, Freddie Mac et la FHA. Ces agences gouvernementales offrent des programmes de prêt d'appartement d'un montant allant de 750 000 USD à plus de 6 000 000 USD. Ces prêts offrent le ratio prêt / valeur (LTV) le plus élevé pour les investisseurs bénéficiant d’un prêt FHA pouvant financer jusqu’à 87% du prix d’achat d’un immeuble.
Les prêts garantis par le gouvernement conviennent aux investisseurs locaux car il existe de nombreuses options et que l'emprunteur doit être «propriétaire local». Cela signifie qu'il ne peut investir que dans un immeuble d'appartements de la communauté dans laquelle il vit.
Montant du prêt d'appartement soutenu par le gouvernement et acompte
Les agences soutenues par le gouvernement ont généralement des programmes de prêt d'appartement qui aident les investisseurs avec des prêts allant de 750 000 dollars à plus de 6 000 000 dollars.
Plus précisément, les prêts au logement garantis par le gouvernement ont les montants suivants:
- Fannie Mae - Fannie Mae propose des prêts au logement allant de 750 000 $ à plus de 5 000 000 $. Le programme de prêts à faible solde de l’agence a un plafond de 5 000 000 dollars, tandis que son programme de prêts DUS multifamiliaux a un plancher de 3 000 000 dollars, mais aucun plafond. Le ratio prêt / valeur maximal est de 80% pour les deux programmes.
- Freddie Mac - Freddie Mac propose également deux programmes de prêt à la construction d'appartements. Le programme de prêts à faible solde de l’agence émet des prêts d’un montant allant de 1 000 000 à 6 000 000 $. Son programme de prêts aux grands appartements a un plafond de 5 000 000 $, mais n’a pas de plafond. Le ratio prêt / valeur maximal est de 80% pour les deux programmes.
- La FHA - La FHA propose huit programmes de prêt d’appartements différents. Cependant, le prêt HUD FHA 223 (f) est le plus applicable pour le prêt d’appartement. Ce programme de prêt a un plancher minimum de 1 000 000 $, mais n’a pas de montant maximum en dollars. Le prêt immobilier de la FHA a un ratio prêt / valeur maximal de 87%.
Cela signifie que pour Fannie Mae et Freddie Mac, les investisseurs doivent s’attendre à verser un acompte correspondant à au moins 20% du prix d’achat d’un immeuble. Pour la FHA, les investisseurs doivent s’attendre à verser un acompte correspondant à au moins 13% du prix d’achat d’un immeuble.
Taux des prêts d'appartement soutenus par le gouvernement
Les coûts des prêts-appartements Fannie Mae et Freddie Mac, garantis par le gouvernement, sont généralement:
- Les taux: 4.5% – 6%
- Frais d'origination du prêt: 0% – 1%
- Frais de clôture: 2% – 5%
- Pénalité de prépaiement: 1%
Ces frais sont généralement prélevés sur le prêt et ne sont pas considérés comme des frais remboursables. Pour les prêts d’appartement Fannie Mae, les taux sont généralement fixés pendant toute la durée du prêt. Pour Freddie Mac, les taux sont fixés pour une période de cinq à dix ans avant de passer à un taux ajustable égal au taux LIBOR à six mois.
Une fois que le prêt passe à un taux ajustable, l'augmentation du taux maximum est plafonnée à cinq pour cent et les taux peuvent être ajustés tous les six mois. De plus, Freddie Mac autorise jusqu'à trois ans de paiements d'intérêts seulement.
Le programme de prêt HUD FHA 223 (f) a les coûts suivants:
- Les taux: 4.5 – 5.75%
- Frais d'origination du prêt: 1% – 3%
- Frais de clôture: 2% – 5%
- Frais d'inspection de la FHA: 1%
- Prime d'assurance hypothécaire: 1%
- Frais de placement permanent: 1% – 2%
- Frais juridiques estimés: $10,000+
En plus de ces frais, la FHA facture des frais d’examen égaux à 3 dollars par tranche de 1 000 dollars du solde du prêt.
Conditions du prêt pour appartement soutenu par le gouvernement
Les conditions de prêt d'appartement soutenues par le gouvernement sont généralement les suivantes:
- Fannie Mae Terme: 5 - 30 ans
- Freddie Mac Terme: 5 - 30 ans
- Le terme FHA: 35 ans
- Fannie Mae Financement: 60 - 120 jours
- Freddie Mac Temps de financement: 60 - 120 jours
- Le temps de financement de la FHA: 60 - 180 jours
Pour Freddie Mac, son programme de prêts à faible solde a une durée de 20 ans avec des taux d’intérêt fixes pouvant aller jusqu’à 10 ans.En revanche, son programme de prêt à solde régulier comporte des options à taux fixe avec des durées de prêt allant de cinq à trente ans. Les deux programmes de prêt d’appartement soutenus par le gouvernement de Fannie Mae offrent des durées allant de 5 à 30 ans.
Qualifications de prêt d'appartement soutenu par le gouvernement
Les qualifications de prêt d'appartement Fannie Mae sont généralement:
- Pointage de crédit: 680+ (vérifiez votre pointage de crédit gratuitement ici)
- DSCR: 1.25+
- Occupation: 85% + taux et plus de 3 mois de locataires stables
- Liquidité: 9 mois et plus
Les qualifications de prêt d'appartement Freddie Mac sont généralement:
- Pointage de crédit: 650+ (vérifiez votre pointage de crédit gratuitement ici)
- DSCR: 1.25+
- Occupation: Locataires stables à 90% et plus de 3 mois
- Liquidité: 9 mois et plus
Les qualifications de prêt d'appartement FHA sont généralement:
- Pointage de crédit: 650+ (vérifiez votre pointage de crédit gratuitement ici)
- DSCR: 1.15+
- Occupation: Locataires stables à 95% et plus de 6 mois
- Liquidité: 9+ mois
Outre ces conditions, tous les prêts pour la construction d'appartements garantis par le gouvernement exigent généralement que la valeur nette combinée des partenaires d'investissement dépasse le montant du prêt.
Où trouver des prêts immobiliers garantis par le gouvernement
Les prêts d'appartement garantis par le gouvernement sont généralement émis par des prêteurs approuvés. Ces prêteurs peuvent être des banques, des coopératives de crédit, des sociétés de financement immobilier, etc. La CREFCOA (Commercial Real Estate Finance Company of America) est l’un des principaux fournisseurs de prêts au logement garantis par le gouvernement. Le CREFCOA offre des prêts à Fannie Mae, Freddie Mac, FHA et plus encore.
2. Bilan bancaire Options de prêt immobilier
Les prêts au logement de bilan bancaire proviennent de banques traditionnelles et sont inscrits à leur bilan. Le financement de la construction d'immeubles d'appartements au bilan bancaire n'est pas garanti par le gouvernement fédéral. Au lieu de cela, les banques gèrent leur propre processus de diligence raisonnable et émettent des prêts pour la construction d'appartements à leur propre discrétion.
Les prêts d’immeuble au bilan sont idéaux pour les investisseurs qui sont des «propriétaires absents», car ils n’obligent pas l’investisseur à vivre dans la même localité que l’immeuble. En outre, les prêts bancaires sont des "prêts avec recours" qui tiennent un emprunteur personnellement responsable mais facilitent son éligibilité. Ils conviennent donc aux investisseurs qui ne sont pas nécessairement éligibles pour un prêt garanti par le gouvernement.
Bilan bancaire Montant du prêt immobilier et acompte
Le montant du prêt bancaire au bilan et le versement d'un acompte sont généralement les suivants:
- Montant minimum du prêt: $500,000+
- Montant maximum du prêt: Dépend de la banque
- LTV: Jusqu'à 80%
- Acompte: 20%+
Bilan bancaire Taux des prêts à l'appartement
Les taux d'emprunt bancaire au bilan sont les suivants:
- Taux: 5% – 6%
- Frais d'origination du prêt: 0% – 1%
- Frais de clôture: 2% – 5%
- Pénalité de prépaiement: 1%
Bon nombre des prêts au bilan des banques ont des taux qui s’ajustent après cinq à dix ans. Ces taux ajustables, comme les prêts garantis par le gouvernement, ont généralement un indice de taux ajustable égal au taux LIBOR à six mois. À la fin de la période à taux fixe, les taux d’intérêt peuvent être ajustés tous les six mois. Les hausses de taux d’intérêt ont généralement un plafond égal à six pour cent du taux de départ.
Les frais associés aux emprunts d’appartements au bilan bancaire sont généralement prélevés directement sur le prêt et ne sortent pas de la poche de l’investisseur.
Bilan bancaire Conditions du prêt immobilier
Les conditions du prêt bancaire au bilan sont généralement les suivantes:
- Terme: 15 - 30 ans
- Temps de financement: 60 - 90 jours
Le délai d’approbation et de financement est généralement compris entre 60 et 90 jours, ce qui est en réalité un peu plus long que la norme pour les prêts résidentiels bancaires.
Bilan bancaire Qualifications du prêt immobilier
Les qualifications de prêt immobilier de bilan bancaire sont:
- Pointage de crédit: 640+ (vérifiez votre pointage de crédit gratuitement ici)
- DSCR: 1.25+
- Occupation: 90% et locataires stables à plus de 3 mois
Les banques aiment également disposer de réserves de trésorerie, mais elles n’ont pas de réserve stricte comme les prêts garantis par le gouvernement. Néanmoins, il est bon de disposer de réserves de trésorerie d’au moins neuf mois pour couvrir les paiements mensuels, si nécessaire. En ce qui concerne le pointage de crédit minimal, les prêts sur bilan bancaire peuvent offrir les qualifications les plus faibles pour les prêts à long terme destinés à la construction d'appartements.
Où trouver des prêts d'appartements dans un bilan bancaire
Les prêts au logement de bilan bancaire sont offerts par les banques traditionnelles à travers le pays. Par exemple, Chase Bank propose une option de financement multifamilial aux investisseurs souhaitant acquérir un immeuble à appartements. Si vous avez une relation avec une banque locale ou nationale, vérifiez d'abord avec elles si elles ont des options de prêt en appartement.
Visitez Chase Bank
3. Options de financement d'appartement à court terme
Les options de financement pour la construction d'appartements à court terme sont un type moins courant de prêts pour la construction d'appartements. En effet, les investisseurs achètent généralement des immeubles d'appartements en tant qu'investissements à long terme. Cependant, un investisseur peut souhaiter un financement à court terme pour assaisonner, réhabiliter, rénover ou gagner du temps pour répondre aux autres exigences d'un prêt à long terme. Les investisseurs se refinancent généralement pour obtenir un prêt d’appartement permanent une fois la durée écoulée.
Ces prêts à court terme conviennent parfaitement aux investisseurs souhaitant obtenir un prêt en argent fort pour acheter et rénover rapidement un immeuble tout en concurrençant le calendrier rapide d’un acheteur comptant. Ils conviennent également aux investisseurs qui doivent assaisonner la propriété avant de se refinancer pour obtenir un prêt permanent.
«L’argent privé peut être une excellente alternative à court terme pour l’achat d’immeubles d’appartements. Par exemple, si un immeuble d'habitation est en difficulté, a une vacance élevée ou a un entretien différé important, un prêteur traditionnel peut ne pas consentir le prêt. Les investisseurs se tournent alors vers les prêteurs privés pour obtenir un prêt dans un délai de sept à dix jours. . En profitant de prêts à court terme pour appartements, ils peuvent acheter des propriétés à des prix réduits auprès de vendeurs en difficulté. "
- Adham Sbeih, PDG de Socotra Capital
Montant du financement d'immeuble d'habitation à court terme et acompte
Le montant des prêts à court terme et des acomptes comprend:
- Montant minimum du prêt: $100,000+
- Montant maximum du prêt: Dépend du prêteur
- LTV: Jusqu'à 90%
- LTC: Jusqu'à 75%
- Acompte: 10% – 25%+
Les prêteurs d'appartements à court terme accordent des prêts sur la base d'un ratio prêt / valeur pour des propriétés en bon état. À l'inverse, les investisseurs souhaitant acheter et rénover un immeuble chercheraient un prêt sur la base des soins de longue durée, qui prend en compte les coûts de la réadaptation.
Taux de prêt appartement à court terme
Les taux de prêt d'appartement à court terme ressemblent généralement à ceci:
- Les taux: 7.5% – 12%
- Frais d'origination du prêt: 1% – 3%
- Frais de sortie: 1%
- Frais d'extension de prêt: 1%
- Pénalité de prépaiement: 1%
Les taux d'intérêt sur le financement d'appartements à court terme peuvent varier considérablement. En effet, comme les prêts au bilan des banques, les banques et les prêteurs privés peuvent émettre des prêts à court terme pour la construction d'appartements à leur gré. Les prêts d'appartement à court terme ont généralement des paiements d'intérêts uniquement tout au long du prêt. À la fin de la durée du prêt, le prêt est remboursé intégralement.
Les frais d'origination des prêts proviennent généralement directement du prêt, tandis que les autres frais peuvent être à votre charge. Cependant, il est possible de trouver des prêteurs d’argent fort, des banques et d’autres prêteurs privés qui n’imposent pas de pénalité ni de frais de sortie.
Conditions de financement d'immeubles d'appartements à court terme
Les conditions de prêt à court terme sont généralement les suivantes:
- Terme: 6 - 36 mois
- Temps de financement: 10 - 45 jours
Une fois la durée écoulée, les investisseurs doivent rembourser le prêt en entier, soit en le refinançant au moyen d'un emprunt à long terme, soit en vendant le bien immobilier. Les prêts peuvent être prolongés, mais des frais d'extension sont facturés. Le temps nécessaire à l'approbation et au financement est rapide avec les options de financement à court terme, offrant aux investisseurs une chance de concurrencer les acheteurs au comptant.
Qualifications de financement d'immeubles d'appartements à court terme
Les qualifications de financement d'appartement à court terme sont généralement:
- Pointage de crédit: 550+ (vérifiez le vôtre gratuitement ici)
- Réserve d'intérêts: Pour les propriétés inférieures à 1,05 DSCR
- Expérience: 2 à 3 projets de rééducation ou expérience dans plusieurs familles
- Dette subordonnée: Aucun
Les qualifications minimales d'une option de prêt immobilier à court terme sont beaucoup moins strictes qu'avec les options à long terme. Outre les immeubles d'appartements, les types de propriétés éligibles à un prêt d'appartement à court terme comprennent les logements étudiants, les logements abordables, les logements à usages multiples et les logements destinés aux personnes âgées. Il n'y a aucune exigence d'occupation ou d'assaisonnement.
Où trouver le financement d'immeubles d'appartements à court terme
Les prêts d'appartement à court terme, tels que les prêts relais et les emprunts d'argent dur, sont généralement offerts par des prêteurs privés, tels que RCN Capital. Les demandes peuvent être complétées en ligne et complétées en quelques minutes. Vous pouvez recevoir des prêts allant de 50 000 $ à 2 500 000 $ et financés en aussi peu que 10 jours ouvrables.
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Pour qui sont les prêts d'appartement
Les prêts au logement conviennent aux investisseurs à long terme et aux investisseurs à court terme. Les investisseurs à long terme ont généralement recours au financement d'immeubles d'appartements pour acheter un immeuble d'appartements déjà réhabilité et loué. Les prêts garantis par le bilan et par le gouvernement sont les mieux adaptés aux investisseurs qui achètent par anticipation.
Les investisseurs à court terme ont recours au financement d’immeubles d’habitation pour acheter une propriété de cinq unités ou plus et sont en concurrence avec le calendrier à court terme de l’acheteur. Ils utiliseraient un prêt-appartement à court terme pour réparer ou renverser la propriété ou la réparer, l'assainir, puis se refinancer en un prêt permanent.
Si un prêt d’appartement ne vous convient pas, il existe encore d’autres options, comme un prêt multifamilial. Ce type de prêt est généralement utilisé pour des propriétés de deux à quatre unités. Consultez notre guide détaillé sur le financement multifamilial pour plus d'informations utiles, notamment sur les tarifs, les conditions et les qualifications.
Les prêts immobiliers sont émis par des banques, des coopératives de crédit, des agences gouvernementales, etc. Fannie Mae, Freddie Mac et la FHA comptent généralement pour 44% des créations de prêts d’appartements permanents, tandis que les prêteurs des banques nationales en représentent plus du tiers. Ce financement ne vous conviendra généralement pas si vous n’êtes pas disposé à travailler avec les plus grands prêteurs.
Ces pourcentages représentent le total des dollars générés pour chaque type de prêteur.
Foire Aux Questions (FAQ)
Qu'est-ce qui qualifie un immeuble d'habitation?
Beaucoup de gens supposent à tort qu'un immeuble est un immeuble comportant des unités d'habitation. Ce n’est pas vrai. Plutôt, un immeuble à appartements est généralement une propriété qui a cinq unités résidentielles individuelles ou plus. Cette distinction est importante car vos options de financement changent lorsque vous passez d'un immeuble de un à quatre logements à un immeuble de cinq logements ou plus. Le financement d'immeubles d'appartements est utilisé pour un immeuble de cinq logements ou plus.
Que devrais-je savoir avant d'acheter un immeuble?
L'achat d'un immeuble est très différent de l'achat d'une maison unifamiliale. Les investisseurs auront besoin de prêts à la construction d'appartements nécessitant généralement un acompte de 10% ou plus. Les investisseurs doivent également mettre en place une société de gestion immobilière avant d’acheter l’immeuble.
«Connaître le revenu actuel de la propriété. Assurez-vous que votre revenu est supérieur à vos coûts mensuels, ce qui devrait inclure: l'hypothèque, les taxes, les services publics et l'entretien, tels que les réparations, l'entretien des pelouses et le déneigement. Vous devez également connaître les pratiques de location standard pour la région. Cela diffère généralement par ville et par État. Si un locataire cesse de payer son loyer, vous devez savoir ce qu'il faudra pour le faire sortir. Dans certains États, le processus pourrait prendre jusqu'à un an. "
- Ralph DiBugnara, président de Home Qualified
Un immeuble d'habitation peut-il avoir un espace commercial?
Un immeuble d'habitation peut généralement avoir un espace commercial. Toutefois, cet espace est normalement limité à 10 à 35% de la superficie en pieds carrés de l’immeuble. Si vous souhaitez financer une propriété avec plus de 35% de zonage à usage commercial, consultez notre article sur les prêts immobiliers commerciaux ou notre article sur le financement à usage mixte.
Un immeuble d'habitation est-il un bon investissement?
La réponse est que cela dépend de nombreux facteurs, notamment le coût de l'immeuble, vos coûts de financement, le quartier dans lequel se trouve l'immeuble, le montant du loyer et le taux d'occupation, entre autres. En règle générale, un immeuble à appartements peut constituer un bon investissement si le taux d'inoccupation est élevé, supérieur à 90%. Le fait de posséder un immeuble à appartements répartit votre risque entre plusieurs unités, par opposition à une maison unifamiliale avec une unité et un ensemble de locataires dont vous dépendez pour le loyer.
Un immeuble d’appartements est-il considéré résidentiel ou commercial?
C'est en fait une question délicate, et la réponse dépend de qui vous demandez. À des fins fiscales et immobilières, un immeuble à appartements est généralement considéré comme un bien immobilier résidentiel car il est principalement ou entièrement composé d’unités résidentielles. Toutefois, s’agissant du financement d’immeubles d’appartements, il s’agit d’un immeuble commercial, car il compte cinq unités ou plus et est loué, ce qui est considéré comme une entreprise.
Comment évaluez-vous un immeuble d'habitation?
En règle générale, vous valorisez l'immeuble d'habitation en fonction des flux de trésorerie qu'il génère par rapport à vos dépenses mensuelles associées. Vous pouvez utiliser un taux de capitalisation ou un multiplicateur de loyer brut pour obtenir une valeur pour un immeuble d'appartements. Par exemple, le taux de capitalisation est votre revenu net d’exploitation divisé par votre prix d’achat; plus le taux de capitalisation est élevé, plus la construction est rentable.
Ligne de fond
Les immeubles d'habitation sont des propriétés résidentielles comptant au moins cinq unités d'habitation individuelles. Pour en acheter un, vous avez besoin d'un financement d'immeuble (également appelé prêt d'immeuble). Il existe de nombreux types de prêts, notamment les prêts FHA, les prêts à court terme et les prêts permanents. Ils ont tous des taux, des conditions, des coûts et des qualifications différents.
Si vous souhaitez acheter un immeuble à appartements, consultez RCN Capital, un prêteur national qui offre des prêts d’un montant maximal de 2 500 000 $. RCN Capital offre des options de financement à court et à long terme avec des taux concurrentiels pour les emprunteurs privilégiés. Postulez en ligne en quelques minutes.
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